Refus illégal opposé à une opération de lotissement : précisions sur les préjudices indemnisables

Il est constant et établi qu’en matière d’urbanisme, un refus illégalement opposé à une demande d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire ou permis d’aménager) est susceptible d’engager la responsabilité de son auteur. Néanmoins, tous les préjudices ne sont pas indemnisables. La Cour administrative d’appel de Marseille a récemment rendu une décision particulièrement sévère quant aux préjudices indemnisables en cas de refus opposé à une opération de lotissement.

Rappels sur les préjudices indemnisables en cas de refus illégal d’autoriser une opération de lotissement

La Cour rappelle que décision par laquelle l'autorité administrative s'oppose illégalement à une opération de lotissement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité.

Dans le cas où l'autorité administrative pouvait, sans méconnaître l'autorité absolue de la chose jugée s'attachant au jugement d'annulation de cette décision, légalement rejeter la demande d'autorisation ou s'opposer à la déclaration préalable, au motif notamment que le lotissement projeté était situé dans un secteur inconstructible en vertu des règles d'urbanisme applicables, l'illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l'impossibilité de mettre en œuvre le projet immobilier projeté.

Dans les autres cas, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande d'autorisation de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation.

Il en va, toutefois, autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant un caractère direct et certain. Ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

Le bénéfice raisonnablement escompté : un préjudice indemnisable ?

Dans l’affaire commentée, les requérants faisaient état d'un préjudice résultant de la perte de bénéfices découlant de l'impossibilité de réaliser la vente des lots issus de la division de leur terrain, consécutive au refus illégal opposé à la demande de lotissement.

Ils se prévalaient plus précisément de l'existence de négociations commerciales avancées avec deux acquéreurs potentiels et produisaient un premier courrier faisant apparaître qu’un potentiel acquéreur s’était finalement désisté en raison de l'opposition à déclaration préalable.

La Cour estime, sur ce point, qu’un tel courrier ne suffit pas à établir l'existence d'un engagement d'un acquéreur, ni même de négociations commerciales avancées.

Les requérants se prévalaient également d’une offre d’achat, formulée par une autre personne et finalement retirée du fait de la décision d’opposition, établie sous conditions suspensives d’obtention de deux permis de construire purgés de tout recours et d’un accord de principe du financement bancaire de l'opération.

La Cour estime que quand bien même le courrier de retrait de l’offre était justifié par la décision d'opposition à déclaration préalable, l'existence de conditions suspensives, en particulier celle portant sur l'obtention de permis de construire purgés de tout recours, et les modalités selon lesquelles l'offre d'achat a été présentée -sur papier libre- ne permettent pas de faire regarder le préjudice résultant de la non-réalisation de la vente du terrain comme direct et certain.

La Cour rappelle à ce titre que l'existence d'une autorisation de lotir n'est aucunement, en elle-même, de nature à garantir que des permis de construire pourront être ultérieurement délivrés sur les lots issus de la division.

La Cour refuse, dès lors, toute indemnisation aux requérants.

Cette décision est relativement sévère quant aux préjudices indemnisables au stade des refus, illégaux, opposés aux autorisations de lotissement, dès lors que les acquisitions de lots réalisées en application de l’opération de division foncière sont régulièrement réalisées sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ultérieur.

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