Garantie des désordres apparents et forclusion : rappels de la Cour de cassation.

L'article 1642-1 du Code civil prévoit, en matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents.

L'article 1648 du même code impose alors aux acquéreurs, sous peine de forclusion de leur action, d'agir dans l'année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Le vice est une défectuosité de la chose livrée ; la non-conformité est une différence par rapport aux engagements contractuels.

La loi n° 2009-323 du 25 Mars 2009 a unifié le régime des non-conformités avec celui des vices de construction au sein de l’article 1642-1 du Code civil.

Ainsi, dès lors qu’il est apparent, le vice ou le défaut de conformité est soumis au régime de l’article précité.

Une jurisprudence constante retient que l’acquéreur ne peut invoquer la responsabilité de droit commun du vendeur d’immeuble à construire qui ne peut être tenu à garantie des vices et non-conformité apparents au-delà des limites résultant de l’ordre public des articles 1642-1 et 1648.

Cass. Civ. 3e, 3 juin 2015, n° 14-15.796

Cass. Civ. 3e, 3 juin 2015, n° 14-14.706 PB

En d’autres termes, la responsabilité contractuelle de droit commun de la vente ne peut combler la forclusion de l’action tirée des vices et défauts de conformités apparents.

En pratique, il appartient à l’acquéreur de saisir une juridiction -en référé ou au fond- dans un délai d’un an à compter de l’expiration du mois suivant la prise de possession.

La saisine en référé expertise, notamment, interrompt le délai d'un an, qui recommence à courir à compter du prononcé de l'ordonnance faisant droit à la mesure sollicitée.

La Cour de cassation a récemment rappelé sa jurisprudence.

Les acquéreurs sollicitaient, en raison d'un manquement du vendeur en l'état futur d'achèvement à son obligation d'information et de conseil, l'indemnisation du préjudice lié à la modification en cours de travaux de la place de stationnement extérieure, qui n'était pas aux dimensions convenues.

La Cour d'appel, approuvée par la Cour de cassation, a retenu que ce préjudice résultait d'une non-conformité contractuelle d'un des lots découverte par les acquéreurs après la livraison et que la réparation d'une non-conformité apparente, quelle qu'en soit l'origine ou la cause, pouvait être réalisée en nature, par équivalent ou par l'octroi d'un dédommagement du préjudice qu'elle entraîne.

La Cour de cassation conclut que l'action en indemnisation des acquéreurs relevant de la garantie prévue à l'article 1642-1 code civil, exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun, était irrecevable pour forclusion, pour avoir été engagée plus d'un an après l'ordonnance désignant l'expert judiciaire.

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